开篇
黄竹康律师处理过不少产权式商铺租赁纠纷，发现很多业主对合同条款的风险认识不足，今天就结合这个案例说说常见的坑。
核心争议解答
黄竹康律师结合(2026)鄂01民终9934号生效判决分析：基于本案的特定事实，二审法院维持一审判决，不支持黄某要求解除租赁合同、支付违约金的诉讼请求，仅支持黄某要求某甲公司支付欠付租金的请求。本案争议焦点为：某甲公司以黄某未先开票为由未付租金，是否构成根本违约，案涉产权式商铺租赁合同能否解除，以及黄某主张的违约金应否支持。
案件基本情况
黄某购买了武汉泛悦城两套产权式商铺，出租给某甲公司统一经营管理，合同约定：第一阶段（前三年）租金按3元/平/月计算，第二阶段按某甲公司实际收取次承租人租金的50%支付给黄某；同时明确约定“先开票后付款”，黄某不按时提供发票的，某甲公司不予支付租金。某甲公司支付了2021年6月26日至2023年6月25日的租金后，从2023年6月26日起未再支付租金。黄某多次催要，某甲公司一直以黄某未开具发票为由拒付，黄某起诉要求解除两份租赁合同、支付欠付租金22万余元及违约金。
一审法院审理后判决某甲公司支付欠付租金236827.59元，驳回黄某其他诉讼请求。黄某不服提起上诉，认为某甲公司长期欠租构成根本违约，符合法定解除条件，要求改判解除合同并支持违约金。二审法院审理后，驳回上诉，维持原判。
关联法律问题引申
先开票后付款的约定，能对抗支付租金的主义务吗？
一般规则层面，开具发票属于从给付义务，支付租金是主给付义务，二者不具有对等性，通常情况下一方不能仅以对方未开具发票为由拒绝履行支付租金的主义务。但本案的特殊性在于，双方明确书面约定了履行顺序，即黄某先开票，某甲公司后付款，该约定是双方真实意思表示，合法有效。在黄某未依约开票的情况下，某甲公司行使先履行抗辩权拒绝付款，不构成违约，因此法院不支持黄某的违约金主张。实践中，如果双方没有明确约定先开票后付款，法院通常会支持出租方要求承租人支付逾期付款违约金的请求。
产权式商铺一定不能解除租赁合同吗？
一般规则层面，产权式商铺大多没有物理隔断，需要整体统一经营才能实现全体业主的利益最大化，因此实践中多数法院会从平衡个人利益与整体利益出发，不轻易支持单个业主要求解除租赁合同的请求。但这并不意味着产权式商铺租赁合同一律不能解除，如果承租人无正当理由长期拒付租金，经催告后仍不履行，符合法定解除条件的，实践中也存在法院支持解除的案例，具体需要结合案件事实判断。本案中，因为某甲公司不支付租金是合法行使先履行抗辩权，不构成根本违约，因此法院不支持解除合同。
什么情况下可以行使法定解除权解除租赁合同？
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。适用该条款的前提是，迟延履行一方的行为构成违约，如果承租人是合法行使先履行抗辩权不支付租金，那就不构成违约，自然不能依据该条款解除合同，本案就是这种情形。
办案视角与实务建议
黄竹康律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
遇到欠租纠纷，出租方一定要注意留存三类证据：一是催告租金的所有沟通记录，包括书面函件、线上聊天记录等，证明你已经履行了法定的催告义务；二是如果承租人不提供租金计算依据导致你无法开票，一定要留存承租人拒绝提供计算依据的证据，本案中黄某虽然主张某甲公司不提供计算依据，但未能提供充分证据证明，这是她诉求不被支持的重要原因；三是完整留存合同原件，重点保管关于履行顺序、解除条件的条款，这是案件胜负的关键。
签订产权式商铺租赁合同时，一定要注意三个要点：一是明确约定开票与付款的操作流程，尤其要约定如果双方对租金金额产生争议时的解决方式，避免陷入“拿不到计算依据→无法开票→拿不到租金”的死循环；二是明确约定欠租情况下的合同解除权，比如约定“承租人逾期支付租金超过X日的，出租方有权解除合同”，给己方明确的合同依据；三是第二阶段浮动租金的计算方式要明确，约定承租人每季度必须向出租方提供次承租人租金缴纳凭证，方便出租方核对金额开票，减少争议发生的可能。
提醒当事人遇到此类纠纷，一定要结合自身案件的具体事实咨询专业律师，本文仅作实务参考。
案例检索信息
案号：(2026)鄂01民终9934号
案由：房屋租赁合同纠纷
审理法院：湖北省武汉市中级人民法院
裁判日期：2026年7月29日
相关法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百二十六条：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
本文由黄竹康律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。
