核心争议解答
黄竹康律师结合(2026)鄂01民终7135号生效判决分析：本案中，基于双方已签订补充协议约定了物业费暂定标准，后续未协商达成新标准的特定事实，二审法院维持一审判决，认定欠缴物业费按补充协议约定的2.8元/平方米/月标准计算。
本案争议焦点为，物业服务合同补充协议约定后续物业费标准待双方协商，但双方未达成一致时，应按何种标准计算物业费。
从办案实践来看，这类约定不明争议的胜败关键点，就在于之前签订的补充协议是否已经有暂定标准，法院会尊重当事人已经达成的意思表示。
真实案例简述
某甲公司是武汉某商业项目的物业服务企业，胡某、李某受让该项目48套商铺用于开办幼儿园，2021年胡某与某甲公司签订《物业服务合同》，约定物业费暂定3.8元/平方米/月，后又签订补充协议，约定前两年物业费给予减免，减免后平均标准低于2.8元/平方米/月，同时补充协议约定“2023年8月1日至2026年7月31日物业费标准视双方经营状态商定”。补充协议还明确约定，主合同与补充协议内容有争议的，以补充协议为准。
后胡某仅缴纳了部分物业费，拖欠2021年8月至2026年1月的剩余物业费未付，某甲公司起诉至法院。胡某上诉主张，双方未就2023年8月后的物业费标准达成一致，不应按2.8元/平方米/月计算，且某甲公司物业服务未达标，应扣减物业费，装修押金也应抵扣物业费。
武汉中院二审审理认为，双方补充协议已经明确物业费标准暂定2.8元/平方米/月，未限定该标准仅适用于前两年，在双方未协商达成新标准的情况下，按补充协议约定的2.8元计算符合合同约定。同时，胡某主张物业服务瑕疵未提供充分证据，且一般瑕疵不构成根本违约，不能拒交物业费；装修押金与物业费性质不同，事前无抵扣约定，故对胡某的上诉请求不予支持，维持原判。
这类案件的举证策略很关键，本案中胡某主张物业服务瑕疵但未能提供充分证据，这也是其抗辩不被支持的重要原因。
关联法律问题引申
物业服务有瑕疵就能拒交物业费吗？
根据《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。仅当物业服务企业完全未提供服务，或者提供的服务构成根本违约时，业主才有权拒交物业费。
实践中，多数业主主张的只是个别时段、个别区域的服务瑕疵，不构成根本违约，法院通常不会支持全额拒交的抗辩。如果业主有充分证据证明物业服务长期未达标，可以举证要求法院酌减物业费，而非直接全额拒交。本案中胡某仅提交少量证据证明部分服务瑕疵，不符合拒交的条件，故法院未支持其主张。
装修押金能直接抵扣物业费吗？
装修押金是业主装修时向物业服务企业缴纳的保证金，用途是担保装修行为不损坏公共设施、不违反装修管理规定，其性质属于担保保证金，与物业费属于不同性质的款项。除非物业服务企业与业主事前明确约定装修押金可抵扣物业费，否则业主不能单方要求直接抵扣。
如果双方对押金退还条件、金额存在争议，业主可另行起诉主张退还押金，本案中因双方事前无约定，胡某也未就押金退还提起反诉，故法院未支持抵扣主张，符合法律规定。
实务操作建议
黄竹康律师结合多年实务经验提醒：
第一，关键证据留存是这类案件胜败的核心。主张物业服务不达标的业主，普遍存在证据留存不足的问题。很多业主仅能提供几张零散的照片或者口头陈述，无法证明物业服务存在持续的、重大的瑕疵，最终无法得到法院支持。建议业主如果认为物业服务未达标，应当留存持续的、完整的证据，比如问题现场的照片视频、向物业反馈的沟通记录、物业拒不整改的证据等，这样才能提高抗辩得到支持的概率。
第二，签订合同时要明确约定内容，避免约定不明引发纠纷。本案中争议产生的核心原因是补充协议仅约定后续物业费标准另行协商，未约定协商不成时的处理标准。如果当事人在签订合同时，提前明确约定“若协商不成，则按XX标准执行”，就可以避免本次争议的发生。建议无论是业主还是物业服务企业，签订合同时尽量将条款约定明确，不要留下模糊空间，减少争议发生的可能。
每个案件事实不同，处理结果也会不同，遇到此类纠纷建议咨询专业律师结合个案事实处理。
案例检索信息
案号：(2026)鄂01民终7135号
案由：物业服务合同纠纷
审理法院：湖北省武汉市中级人民法院
裁判日期：2026年6月8日
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
第九百四十四条第一款、第二款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
第一百七十八条第三款：连带责任，由法律规定或者当事人约定。
本文由黄竹康律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。
